Published On: Fri, Sep 21st, 2018

Пассивный доход от недвижимости в России: как сдать и платить налоги, тем, кто живет за границей

Ирина Жигина, финансовый консультант Министерства финансов РФ, эксперт проекта «Финансовое здоровье», эксперт The Business Courier (London), бизнес-тренер, рантье.

Ирина Жигина, финансовый консультант Министерства финансов РФ, эксперт проекта «Финансовое здоровье», эксперт The Business Courier (London), бизнес-тренер, рантье.

Много людей, живущие за границей, имеют в собственности квартиры в России. Почему бы их не сдавать и получать при этом пассивный доход?

Возникает 2 сложности: как быстро и грамотно сдать квартиру в аренду и какие заплатить налоги. 

Хочу поделиться с вами пошаговым планом,  с помощью которого вы самостоятельно или при помощи знакомых найдете хороших жильцов и сделаете это гораздо быстрее агентов, в первую очередь потому, что арендаторам не придется оплачивать услуги риелтора.

А затем расскажем, какие налоги вам нужно заплатить и какими способами это можно сделать.

Пошаговый план сдачи квартиры в аренду

  1. Провести аудит рынка арендного жилья

Итак, вы решили сдать квартиру и первое,  с чего вам нужно начать – это проанализировать рынок аренды жилья.

Допустим, вы решили сдать жилье эконом класса. Зайдите, например, на avito.ru и тщательно изучите размещенные объявления:

  • Посмотрите фотографии
  • Изучите текст объявления
  • Обратите внимание на мебель бытовую технику, которая представлена в квартирах
  • Сравните стоимость квартир эконом-класса в вашем районе со схожей площадью

На основании полученной информации определите примерную цену аренды вашей квартиры.

  1. Подготовить квартиру к сдаче

Главное – чтобы ваша квартира имела презентабельный вид. Что для этого нужно сделать? Убраться как следует – перемыть полы и окна, вытереть пыль, вынести ненужные предметы и мебель. Или сделать косметический ремонт: обновить обои, покрасить потолок, поменять текущий кран, проверить сантехнику. Особое внимание уделите проводке – вам самим будет спокойнее спать зная, что вся бытовая техника работает исправно.

Вывезите из квартиры все лишнее. Не захламляйте чуланы старыми книгами и лыжами. Если вдруг остаются коробки со старыми вещами и поломанная техника, придумайте, куда ее можно пристроить или выкиньте на помойку.

Не советую делать дорогой ремонт в квартирах эконом класса. Т.к. сдать «за дорого» вам такую квартиру все равно не удастся, а вот стоимость ремонта будете возвращать еще очень долго.

Набор необходимой мебели, который должен быть в сдаваемой квартире:

  • 1-2 дивана/кровати
  • Шкаф
  • Тумба
  • Письменный стол
  • Журнальный столик
  • Кресло/стулья
  • Телевизор
  • Стиральная машина
  • Кухонный гарнитур
  • Микроволновая печь
  • Утюг
  • Пылесос
  • Другая мебель по вашему усмотрению

Обязательно проверьте, чтобы были оплачены все счета за коммунальные услуги.

Не забудьте про телефон. Если вы до сих пор платите за городской номер, то откажитесь от него – вряд ли ваши жильцы будут оплачивать данную услугу. 

  1. Сделать качественные фотографии

От качества ваших фотографий зависит 80% успеха. Ведь фотографии – это первое, что видит потенциальный клиент, когда знакомится с вашей квартирой на сайте. Расставьте красиво мебель, придайте квартире уют, чтобы вам самим захотелось снять такую чудесную квартиру.

Вспомните, как магазины рекламируют свои товары, когда хочется вот прям сейчас пойти и купить. С вашей квартирой должно быть точно так же! 

Не забудьте сфотографировать ванную, кухню и прихожую. Чем подробнее ваш потенциальный клиент сможет познакомиться с квартирой, тем быстрее он примет решение приехать и посмотреть ее.

Если сомневаетесь в своих способностях фотографа, можно воспользоваться услугами фрилансера и за 1-3 тысячи рублей сделать 7-10 отличных фотографий.

  1. Составить продающее объявление

Вам нужен продающей оффер. И желательно составить его по технике AIDA (внимание, интерес, желание, действие). 

Когда будете писать рекламное объявление, представляйте своего идеального клиента. Кто он? Кого вы хотите видеть жильцами своей квартиры?

  • Семейную пару с детьми/без детей
  • Студентов
  • Коллег по работе
  • Влюбленную пару

Опишите свою квартиру максимально подробно: сколько комнат, какой метраж и этаж, куда выходят окна: во двор или на дорогу, какая есть мебель и техника, раздельный или совмещенный санузел, стеклопакеты, металлическая дверь.

Не забудьте указать все плюсы: сделан косметический ремонт, близко от метро, тихий район, хорошие соседи и т.д.

Если вы не хотите, чтобы в вашей квартире жили животные, то об этом тоже надо сразу написать.

Совет: возьмите на сайте 4-5 лучших на ваш взгляд объявлений и на их основе составьте свое, добавив информацию по вашей квартире.

  1. Разместить объявление

В России есть несколько популярных сайтов по сдаче квартир в аренду:

  • Cian.ru
  • Avito.ru
  • Domofond.ru
  • Youla.ru

Я пользуюсь сайтом Авито. Расскажу про этот сайт чуть подробнее.

Сначала размещайте ваше объявление о сдаче квартиры в аренду бесплатно – новое объявление появится в течение получаса в поиске. И если вы поставили адекватную цену, составили подробное описание своей квартиры и сделали хорошие фотографии, то сразу же вам начнет поступать поток звонков от клиентов и риелторов.

Но через сутки ваше объявление опустится в поиске и я советую заплатить небольшую сумму (500 -1000 рублей) за поднятие вашего объявления или ВИП.

В этом случае оно снова попадает на первые строчки и поток звонков возобновится.

  1. Показать квартиру

Советую составить для себя чек-лист, о чем вы будете спрашивать позвонивших. Иначе, может получиться так, что вы назначите встречу, потратите время на дорогу, но при встрече окажется, что вам такие жильцы не подходят или наоборот, скрыв от клиентов важную информацию, вы  станете заложником этой ситуации. Поэтому всегда четко, максимально правдиво и подробно рассказывайте по телефону все детали.

Договариваясь о встрече помните, что арендаторы часто назначают сразу по несколько просмотров на один день и не факт, что до вас они доедут. Поэтому рекомендую в один день так же проводить сразу несколько показов с разницей в 20-30 минут.

Перед показом квартиры откройте все окна, чтобы не было застоявшегося запаха, включите освещение, придайте квартире уют.

Общайтесь с клиентами уверенно и доброжелательно, рассказывайте истории о квартире, будьте хорошим продавцом.

  1. Подписать договор

Подготовьте договор заранее в двух экземплярах и отразите в нем все необходимые пункты:

  1. Дату заключения
  2. Предмет договора, ФИО наймодателя, нанимателя и проживающих с ним лиц
  3. Продолжительность найма
  4. Права и обязанности наймодателя и нанимателя
  5. Платежи и порядок расчетов
  6. Опись имущества
  7. Ответственность сторон
  8. Заключительные положения

Не забудьте указать сумму страхового депозита и обязательно снимите показания счетчиков воды и электроэнергии.

При сдаче квартиры составьте  Акт приема-передачи и документ, в котором будет фиксироваться ежемесячная оплата.

  1. Оплатить налоги

Любой собственник, который сдает свою недвижимость в аренду, обязан ежегодно платить налоги.

3 основных варианта уплаты налога

1. НДФЛ уплачивается, если вы сдаете свою квартиру как физическое лицо. Ставка налога составляет 13% для резидентов. Важно помнить, если вы проживаете на территории России менее 6 месяцев в году, то по законодательству вы являетесь нерезидентом и оплачиваете налог по ставке 30%. Срок подачи декларации  – 30 апреля; уплаты налога – 15 июля, следующего за годом получения дохода.

Пример. Татьяна Николаева сдает квартиру в аренду, как физическое лицо. Доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду в 2016 году – 480 тыс.руб. Т.к. Татьяна – налоговый резидент РФ и заплатит налог по ставке 13%, равный  62 400 руб. (480 т.р.*13%).

В 2017 году Татьяна получила дохода от аренды – 480 тыс.руб., но в России она пробыла за год всего 90 дней, поэтому налог рассчитан по ставке 30% и равен  144 тыс.руб. (480 тыс.руб. *30%).

2. Единый налог. Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, то можете применять УСН – упрощенную систему налогообложения с налоговой ставкой 6% (доходы). Но при этом вам ежегодно придется платить страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование.  В 2018 году сумма страховых взносов на ОПС составляет – 26 545 руб., с дохода, не превышающего 300 тыс.руб., +1% свыше этой суммы, а на ФФОМС – 5 840 руб.

Но есть и хорошая новость. Сумму налога индивидуальному предпринимателю можно уменьшить  на сумму уплаченных взносов в размере 100% за себя и на 50% за сотрудников, если они есть.

Пример. Сергей Новиков в 2017 году сдавал свою квартиру в аренду и получил доход за год 300 тыс.руб. Сергей – индивидуальным предпринимателем на УСН по ставке 6%. Таким образом, сумма налога составила 18000 руб. Сумма взносов – 27990 руб (ОПС 23400 руб. + ФФОМС 4590 руб.). Если бы Сергей получил от сдачи квартиры более 300 тыс.руб., то с суммы превышающей 300 тыс.руб., Сергей заплатил бы дополнительно 1% взносов. Сумма налога к уплате равна нулю (т.к. сумма уплаченных страховых взносов превышает сумму налога).

3. Патентная система. Этот вариант уплаты налога также подходит для индивидуальных предпринимателей. Помимо патента ими  уплачиваются страховые взносы, но в этом случае  сумму патента нельзя уменьшить на сумму страховых взносов.

Стоимость патента рассчитывается исходя из площади квартиры и ее месторасположения, а срок может составлять от 1 месяца до года.

Стоимость патента в 2018 году за квартиру площадью до 50 кв.м, расположенную в центре Москвы  – 27 тыс.руб. А за квартиру такой же площади, но находящуюся в других округах Москвы нужно заплатить по патенту уже 18 тыс. руб. 

Вы можете выбрать любой вариант,  выгодный именно вам, главное – платить налоги во время.

Как платить налоги тем, кто  живет за границей?

dmitry cherbunin

Дмитрий Чербунин, председатель коллегии адвокатов “ДИНАСТИЯ”. Санкт-Петербург.

Дмитрий Чербунин по вопросу уплаты налогов в России тем, кто преимущественно проживает за границей:

– Согласно статье 207 Налогового кодекса – резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Причем обязательно, следующих подряд друг за другом. Т.е. не с 1 января по 31 декабря, а в любой период, который может начинаться с любой даты. 

Резиденты Российской Федерации оплачивают НДФЛ (налог на доходы физических лиц) по ставке 13%. 

Важно понимать, что период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья (п. 2 ст. 207 НК РФ). 

Если же вы проживаете на территории России менее 6 месяцев в году, то по законодательству РФ вы являетесь нерезидентом и оплачиваете НДФЛ по ставке 30%. Однако есть и небольшой плюс, если законом предусмотрен более высокий налог, по ставке 35%, то вы, как нерезидент, все равно заплатите налог в размере только 30%. 

Повторюсь: Если вы находитесь на территории России менее 183 дней в течение 12 последующих календарных месяцев, то вы являетесь нерезидентом и вам придется заплатить налог по ставке 30%. 

Какие последствия имеет статус нерезидента? 

1. Вы должны платить НДФЛ по ставке 30%. 

2. Вы потеряли право на льготы и налоговые вычеты: стандартные, социальные (лечение, обучение, медикаменты), имущественные. 

3. Вы заплатите 30% налога с продажи своей квартиры в РФ. 

Давайте рассмотрим два примера. 

Пример 1. Гражданин РФ не является налоговым резидентом и получает доходы только от источников за пределами РФ. 

Тогда в России налог на доходы физических лиц платить не нужно. Он уплачивается согласно законодательству той страны, в которой пребывает физическое лицо. 

Пример 2. Гражданин РФ не является налоговым резидентом, но доходы получает в России, к примеру, от сдачи своей квартиры в аренду, как физическое лицо. 

Налоговая ставка по таким доходам составит 30% (ст.224 НК РФ). 

Есть и альтернативный вариант – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, для которого статус резидента не важен, согласно действующему законодательству, и платить налоги по УСН по ставке 6%. 

А вот налог на недвижимость, землю или машину должны уплачивать и резиденты и нерезиденты. Наличие статуса резидента роли не играет – ставка налога при этом не изменяется. 

Кстати, если нерезиденты захотят продать свою недвижимость в России, то налог от продажи составит 30%. Причем они не смогут его уменьшить, т.к. нерезидентам не положены имущественные налоговые вычеты. 

Теперь, прочитав о возможности платить налог в размере 6 % вместо 30%, у вас, как нерезидента, возникнет вопрос, как сдать квартиру, и как отчитываться в налоговую? 

1. Если у нерезидента есть арендатор и с ним уже заключен договор, нерезидент может сделать доверенность на человека из близкого окружения (знакомых/родственников) на получение оплаты от арендатора (в наличной форме), на посещение квартиры и представление его интересов перед арендатором и коммунальными службами. 

В этом случае налоги платит собственник квартиры – нерезидент, так как он самостоятельно получает доход. 

В случае если арендная плата проводится в безналичной форме, то денежные средства будут поступать от арендатора непосредственно на счет нерезидента. 

2. Нерезидент может заключить договор с компанией, которая будет сдавать квартиру в краткосрочную аренду, передав ей квартиру в аренду с правом субаренды, или в доверительное управление. 

Часто встает вопрос: если я нахожусь за рубежом, как мне уплатить налоги и сдать отчетность? 

Есть следующие варианты: 

1. Нерезидент может сам оплатить налоги со своего счета в российском банке (Интернет-банк) и отправить налоговую отчетность по почте или по системе дистанционной сдачи отчетности; 

2. Нерезидент так же может воспользоваться сервисом по сдаче отчетности, заключив договор со специализированный компанией. 

3. Нерезидент может вписать родственника или знакомого в доверенность на представление его интересов перед налоговыми органами. 

И напоследок, хочу сказать следующее: договор аренды помещения не подлежит государственной регистрации, если заключен на срок менее одного года. Более того, если срок аренды составляет меньше одного года, то договор аренды не обязательно составлять в письменном виде (ст. 609 ГК РФ) 

Leave a comment

XHTML: You can use these html tags: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>



Translate »