Published On: Fri, Apr 21st, 2017

Недвижимость в Лондоне: Когда предыдущий владелец задолжал service charge

Татьяна Шапошникова, управляющий директор и юрист Red Square London

Татьяна Шапошникова, управляющий директор и юрист Red Square London

Вы купили недвижимость и выяснилось, что предыдущий владелец задолжал service charge? Может ли арендодатель (landlord) потребовать с вас выплату долга?

Само собой разумеется, что вы, как покупатель лизхолда, рассчитываете на то, что ваши юристы добросовестно проведут все необходимые проверки (due diligence) прежде чем состоится обмен контрактами. Такие проверки должны выявить существующие проблемы/задолженности, которые необходимо устранить до того, как вы станете владельцем. Недавние судебные решения еще раз подчеркнули, насколько важно выбрать грамотного юриста и провести всеобъемлящую due diligence. 

Покупатель приобрел лизхолд. Только после завершения процесса покупки обнаружилось, что существует долг по оплате service charge. И даже не продавец задолжал, а владелец, у которого продавец приобрел эту недвижимость. Юристы покупателя провели все необходимые проверки и сделали все необходимые запросы, которые в обычном порядке проводят юристы в процессе покупки недвижимости. Однако, долг остался незамеченным. Вопрос заключался в следующем: может ли арендодатель взыскать долг с нового владельца (покупателя)? 

Что такое «service charge»

Service charge это плата за обслуживание здания, которая сбирается арендодателем. Информация о том, сколько и когда платить, прописана в Арендном договоре, который заключается между арендодателем (landlord) и арендатором (leasehold owner) и точные суммы обычно предоставляются усправляющей компанией в начале каждого отчетного года. Обычно такая сумма покрывает расходы, связанные с общим поддержанием и ремонтом здания, страховкой, обслуживанием отопления и лифта, освещением, уборкой общей территории, так же как и расходы, связанные с управлением и взносами в резервный фонд. 

Арендные отношения

Арендные отношения были установлены еще средневековым земельным правом и изначально имели исключительно контрактную основу. Контракт передавал имущественное право арендатору не утрачивая контрактной основы отношений. В наши дни, закон «О праве собственности» 1925 года (Law of Property Act 1925) гласит, что право владения лизхолдом, известное как «term of years absolute», или владение на определенный срок, является одним из двух основных прав собственности (не просто контрактным правом). Вторым же правом является фрихолд – неограниченное владение, известное в земельном праве как «an estate in fee simple absolute in possession». 

Арендные отношения в случае лизхолда обычно возникают на основе договора, в соответствии с которым одна сторона передает другой «эксклюзивное право владения землей, месторождениями или зданиями», на определенное количество лет. Право владения, которое закреплено за арендодателем называется «право на возврат» (reversion) и обычно это право сопутствует праву получать от арендатора земельную ренту и плату за обслуживание здания, а также право обязать арендатора к выполнению всех условий и обязательств, прописанных в Арендном договоре. 

Cash-savings-in-biscuit-tinДолг по оплате service charge после передачи права владения лизхолдом 

Как мы упомянули в начале, предпочтительно, чтобы юристы покупателя выявили долг в счет обслуживания здания и решили этот вопрос еще до подписания контракта и завершения покупки недвижимости. С юридической точки зрения, долг является обязательством предыдущего владельца лизхолда и не может быть передан новому владельцу, как гласит закон «Об арендодателе и арендаторе» (Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995). Положения закона поясняют, что новый владелец не может быть обязан к выполнению обязательств в рамках Арендного договора, как, например, к оплате за обслуживание здания, до того, как владение официально переходит к нему; другими словами, это «личное обязательство» стороны Арендного договора. 

Что касается «старых» лизхолдов, перешедших во владение до 1-го января 1996 года, неуплата service charge – необратимое нарушение условий Арендного договора. Судебные прецеденты показывают, что тот, кому переходит право владения лизхолдом, не должен быть принужден к выплате долга в отношении service charge, который существовал до момента перехода владения к новому владельцу, так как не существовало ни договорных отношений, ни имущественного интереса на момент нарушения условий Арендного договора. Однако, арендодатель может подать судебный иск против предыдущего арендатора. И зачастую решение суда позволит арендодателю наказать нового владельца, выдвинув обвинения о нарушении условий Арендного договора. Нарушение Арендного договора дает право на отчуждение недвижимости, не зависимо от того, кто был виновником: предыдущий или нынешний владелец. Другими словами, новый владелец платить задолженность не обязан, так как обязательство контрактное и существует в отношении предыдущего владельца, но арендодатель все же может подать иск с целью возвращения права владения или возмещения долга с нового арендатора. 

Новый владелец, возможно, сможет возразить, запросив, чтобы арендодатель не использовал свое право отчуждения недвижимости в свою пользу, если он не принял мер в отношении продавца или предыдущего арендатора и признал или зарегистрировал передачу права владения. Существуют правовые рамки в отношении права отчуждения недвижимости, но такой «запрос» со стороны арендодателя, может вынудить нового владельца оплатить долг предыдущего владельца, только для сохранения аренды и быстрого решения вопроса. 

Вывод: покупатель по сути не несет ответственности за выплату долга. Однако, арендодатель может настаивать на отчуждении недвижимости в свою пользу, что в свою очередь, часто вынуждает нового владельца оплатить унаследованный долг. 

Статья является интеллектуальной собственностью Red Square London, публикуется в порядке информации и не является юридическим советом. Наша команда с удовольствием предоставит более подробную информацию на консультации.

Спроси Эксперта

Leave a comment

XHTML: You can use these html tags: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Экспертные статьи


Translate »