Published On: Wed, Sep 27th, 2017

Каков пятилетний рост цен на премиальную недвижимость в центре Лондона?

Рынок премиального жилья Великобритании по-прежнему чувствителен к ценам, но изначально риски были преувеличены

После двукратного падения цен в период с 2014 года стоимость премиального жилья в центре Лондона начала стабилизироваться. В третьем квартале 2017 года, темпы падения вновь замедлились, однако, по данным Savills, неопределенность относительно влияния Brexit на данный сегмент указывает на отсутствие перспектив для роста в ближайшие два года.

Тем не менее, когда неопределенность исчезнет, и премиальная жилая недвижимость Лондона вновь вернется к прежним показателям стоимости, цены будут расти и далее, хоть и не так сильно, как в течение прошлого экономического цикла.

Ожидается, что пятилетний рост цен на премиальную жилую недвижимость в центре Лондона к концу 2022 года составит 20,3%. Согласно прогнозам, этот показатель существенно превысит уровень роста цен в других премиальных локациях британской столицы, которые в большей степени зависят от внутренних британских покупателей, работающих в финансовом и бизнес-секторе. Доступ к ипотечному кредитованию для них нередко бывает затруднен. Средний рост цен на премиальную недвижимость Лондона вне центра составит 10,2%.

За пределами Лондона, региональные рынки недвижимости премиум-класса Великобритании продолжат следовать тенденциям последних трех лет, демонстрируя лишь небольшие изменения цен. Однако пока окраины и пригороды Лондона (локации, в наибольшей степени зависящие от притока денежных средств из столицы) находятся в ожидании 2019 года, когда начнется рост цен, их увеличение будет наблюдаться на остальных региональных рынках уже в следующем году. Тем не менее, уровень цен во многих регионах ниже их максимального значения 2007-го года.

Изменение цен на премиальную недвижимость Лондона и Великобритании, показатели на конец сентября 2017 года

Рынки недвижимости премиум-класса Рост в 3 квартале 2017 Рост за 9 месяцев к сентябрю 2017 Изменение с сентября 2014
Центральный Лондон -1,0% -3,2% -15,0%
Другие районы Лондона -1,3% -2,1% -4,7%
Ближайшие окрестности Лондона -1,0% -0,5% -0,4%
Пригороды средней удаленности Лондона -0,2% 0,0% +3,1%
Дальние пригороды Лондона -0,1% 0,0% +6,2%
Юг Англии и Уэльс 0,7% 2,2% +8,2%
Центральные графства и Север Англии 0,4% 1,8% +3,8%
Шотландия 0,4% 1,3% +2,0%

Источник: Savills

Ценовой прогноз для рынка недвижимости Великобритании на 5 лет (2018-2022 гг.)

Рынки недвижимости премиум-класса 2018 2019 2020 2021 2022 На 5 лет

(2018-2022)

Центральный Лондон 0,0% 2,0% 8,0% 5,5% 3,5% 20,3%
Другие районы Лондона -2,0% 0,0% 5,0% 4,5% 2,5% 10,2%
Ближайшие окрестности Лондона 0,0% 0,0% 4,5% 4,5% 3,0% 12,5%
Пригороды средней удаленности Лондона 0,0% 2,0% 4,0% 4,0% 4,0% 14,7%
Дальние пригороды Лондона 0,0% 1,0% 5,0% 4,5% 4,0% 15,3%
Юг Англии и Уэльс 1,0% 1,5% 3,5% 3,5% 4,0% 14,2%
Центральные графства и Север Англии 1,5% 1,0% 3,0% 3,0% 3,5% 12,6%
Шотландия 1,5% 1,5% 3,0% 3,5% 3,5% 13,7%

Savills, сентябрь 2017 г.

Глобальное влияние

В то время как прогноз роста цен на 20% за 5 лет в текущих условиях может показаться амбициозным, он все же демонстрирует отклонение от исторического тренда. Как отмечают эксперты Savills, с 1979 по 2014 гг. средний городовой рост цен был на 5,7% выше уровня инфляции.

«Это был период, когда Лондон трансформировался из чисто внутреннего рынка, каким он был до того, как Маргарет Тэтчер заняла пост премьер-министра, в один из ведущих мировых городов. Едва в сегодняшних условиях ли мы увидим подобный стремительный рост, однако Лондон может сохранить свои позиции среди самых сильных глобальных городов. Мы полагаем, что так и произойдет, хотя будущие доходы станут отражением того, что британская столица по-прежнему является мировым городом с низким уровнем рисков», – утверждает Иоланда Барнс, директор отдела мировых исследований Savills.

В будущем более высокие издержки, которые сейчас ассоциируются с покупкой премиального дома, с более высоким уровнем налога на прирост капитальной стоимости и налога на наследство для зарубежных собственников, будут продолжать сдерживать рост цен независимо от результатов Brexit.

«Однако мы считаем, что риски относительно позиции Лондона как мирового коммерческого центра были переоценены, – отмечает Барнс. – Какими бы ни были показатели других городов-конкурентов, британская столица почти наверняка будет по-прежнему являться ключевым глобальным финансовым центром, и будет развиваться как один из немногих европейских центров, привлекательных для растущего технологического сектора. Следовательно, рынки недвижимости премиум-класса Лондона получат выгоду от растущего благосостояния внутренних покупателей, а также благодаря привлечению состоятельных покупателей из-за рубежа».

Рынок жилой недвижимости премиум-класса центрального Лондона

Цены на жилье премиум-класса центра Лондона уменьшились на 1% в третьем квартале 2017 года, таким образом, годовое снижение составило 5,2%. В настоящий момент цены на 15,2% ниже пика 2014 года незадолго до реформы гербового сбора. Тем не менее, сделки, заключенные в данном сегменте до 2012 года, должны были принести прибыль.

«Неопределенность, подпитанная Brexit и ослаблением полномочий правительства после июньских выборов, означает, что настроения на рынке остаются довольно нестабильными, – считает Лусиан Кук, глава отдела исследований рынка жилой недвижимости Великобритании компании Savills. – В тех случаях, когда продавцы устанавливают адекватные для сегодняшней ситуации цены, сделки продолжаются. Однако рынок сейчас крайне осторожен, и мы не ожидаем роста цен, пока не наступит ясность в будущих отношениях между Великобританией и Европой».

Рынки жилья премиум-класса других районов Лондона

Для рынков жилья премиум-класса других районов Лондона и регионов страны характерна большая доля внутренних покупателей. Таким образом, рост будет более скромным.

«Рынки премиальной недвижимости Лондона за пределами его центра могут быть подвержены притоку капитала из его центральной части, на эти рынки в меньшей степени оказывает влияние присутствие иностранных покупателей, – говорит Кук. – При этом на них сильно воздействуют тенденции в секторах с высокооплачиваемыми работниками (в таких как финансовая, банковская и технологическая отрасли), а также доступность и стоимость ипотечного кредитования – факторы, которые будут сдерживать рост цен».

Продавцы на этих рынках медленнее адаптировались к реалиям текущего рынка, но сейчас ситуация меняется. Анализ данных TwentyCi, проведенный компанией Savills, показывает, что в течение года к июню 2017 г. здесь было зафиксировано 122 снижения цен на каждые 100 объектов, проданных более чем за 1 млн фунтов стерлингов.

По данным Savills, указанная выше тенденция привела к тому, что за год цены на объекты премиум-класса в нецентральных районах Лондона снизилась на 2,1%. Ожидается, что этот тренд будет иметь место и в следующем году, когда цены упадут на 2%. В 2019 году они стабилизируются, а рост начнется в 2020 году. Пятилетний прогноз для этих рынков более сдержанный, чем для премиальных локаций центра британской столицы, – 10,2% за 5 лет.

Региональные рынки жилья премиум-класса Великобритании

За пределами Лондона средние цены на региональных рынках жилья премиум-класса сейчас, похоже, выровнялись и для некоторых из них будет характерен небольшой рост в следующем году.

Потоки капитала из столицы Великобритании играют значительную роль в прогнозах для пригородов Лондона, где цены будут расти медленнее. Однако в течение пятилетнего периода, когда показатели в Лондоне в некоторой степени увеличатся, рынки пригорода столицы, скорее всего, продемонстрируют самый сильный рост среди региональных рынков – например, 15,3% в дальних пригородах Лондона (30-60 минут от столицы).

«Здесь ключевым фактором является разница в цене, особенно для тех лондонцев, которые ищут новое более просторное жилье. Более привлекательная стоимость объектов должна снизить ценовую зависимость на этих рынках, – отмечает Кук. – Например, в то время как за 1 млн фунтов в лондонском районе Уондсуэрт можно приобрести объект площадью лишь 110 кв.м, за эти же деньги можно купить жилье площадью 185 кв.м в городе Севенокс или более 220 кв. м в Бате».

В более удаленных от столицы регионах очень много зависит от довольно общих экономических драйверов и тот степени, в которой они поддерживают широкий волновой эффект. На Юге Англии, в центральных графствах, на Севере Англии и в Шотландии в этом году было отмечено небольшое увеличение средних цен, которое продолжится в 2018 году.

В ближайшие 5 лет любые тенденции не будут оказывать полного воздействия на рынке премиальной недвижимости пригородов Лондона, где будет отмечен более сильных рост цен, чем на рынках жилья премиум-класса в нецентральных районах столицы. Это говорит о том, что сейчас разница в ценах достигла своего максимума.

Прогноз строился на следующих предпосылках:

Правительство меньшинства, состоящее из консерваторов, останется до 2022 г. • В ближайшие 5 лет экономика Лондона вырастет на 11%.* • Рабочие места в финансовом и страховом секторах потеряют не более 20 000 человек (цифра, сопоставимая с показателями начала 1990-х и периода после кредитного кризиса). Число занятых в этих секторах будет сохраняться на уровне около 350 000 человек в течение всего периода, для которого делается прогноз. • Базовые банковские ставки увеличатся до 1,81% к концу пятилетнего периода.* • Установлены переходные условия для того, чтобы избежать дестабилизации бизнеса в течение процесса выхода Великобритании из Евросоюза. • В конечном итоге в рамках Brexit будет установлена беспошлинная торговля со странами-членами Евросоюза. • Никаких изменений в системе гербового сбора происходить не будет. • Всеобщие выборы 2022 года будут идти полным ходом, а основные партии будут придерживаться тех же политических программ, которые приняты в настоящее время.

*Согласно Oxford Economics

 

Информация о компании – Savills Russian Desk

Savills – один из мировых лидеров в области недвижимости. Компания была основана в 1855 году в Великобритании и в настоящий момент насчитывает 30 000 сотрудников, работающих в 700 офисах в более чем 60 странах мира, в том числе в Великобритании, странах Европы, Америки, Азии и Ближнего Востока. Savills предлагает широкий спектр услуг, включая услуги по купле-продаже и аренде недвижимости по всему миру, консалтингу, управлению недвижимостью. 

 

Leave a comment

XHTML: You can use these html tags: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Экспертные статьи


Translate »