Published On: Fri, Nov 30th, 2018

Двух зайцев одной ипотекой: как и детям с покупкой жилья помочь, и гербового сбора избежать

Британский журналист Грэхэм Норвуд как-то написал, что самый верный способ повысить давление лондонскому агенту по недвижимости или лондонскому покупателю жилья – это упомянуть магические слова “гербовый сбор”. Повышение гербового сбора в том числе осложнило жизнь “Банку мамы и папы” – родителям, которые покупают недвижимость совместно с детьми. Но, оказывается, существует пока малоизвестный ипотечный продукт, который позволяет убить двух зайцев – не только помочь ребенку или внуку с покупкой жилья, но и избежать разорительного гербового сбора.

За годы своего существования гербовый сбор претерпел немало изменений, однако он стал предметом наиболее ожесточенной дискуссии именно в последние годы. Своего рода кульминацией стал 2016 год, когда из-за вступившего в силу дополнительного сбора (surcharge) максимальный гербовый сбор на “второй дом” достиг 15 процентов.

Это повышение в том числе ударило по “Банку мамы и папы”.

Как мы писали в прошлом году, так называемый “Банк мамы и папы” – так в Британии называют родителей, которые оказывают своим детям помощь с покупкой их первого жилья – официально вошел в десятку крупнейших кредиторов страны. Британия столкнулась с серьезным жилищным кризисом, и многие молодые люди в Британии просто не могут самостоятельно приобрести недвижимость.

Чтобы стать владельцами собственного жилья, современным миллениалам так или иначе приходится прибегать к помощи родителей – например, жить под их крышей, чтобы сэкономить на арендной плате и накопить на первый взнос по кредиту. Но что если молодой человек заручился финансовой поддержкой “Банка мамы и папы”, и они решили приобрести дом или квартиру в складчину?

С одной стороны, это выгодно. Наличие нескольких заявителей на ипотеку будет преимуществом, так как банки учитывают доходы всех сторон и готовы одалживать большие суммы. Однако такой договор чреват двойным гербовым сбором.

Во-первых, как отмечает Financial Times, родители, которые решают “скинуться” и купить жилье совместно с детьми, “рискуют оказаться в ловушке дополнительного гербового сбора по покупку второго жилья”, введенного в апреле 2016 года. Если вы уже владеете собственностью и становитесь совладельцем второго жилья, вам грозит дополнительный трехпроцентный сбор. Как подчеркивает Ричард Мерретт, эксперт ресурса Largemortgageloans.com, это “значительная” сумма – например, если вы покупаете жилье стоимостью £400,000, то гербовый сбор составит внушительные £22,000.

Во-вторых, пишет Telegraph, дети, покупающие вместе с родителями, уже не будут освобождаться от уплаты гербового сбора как покупатели первого жилья (согласно британскому законодательству, если вы приобретаете первое в своей жизни жилье стоимостью до £300,000, то можете не платить налог, а гербовый сбор при покупке дома или квартиры стоимостью £400,000 составляет всего £5,000, прим. BC).

Но, как выяснилось, на рынке Британии существует малоизвестный ипотечный продукт, который позволяет разрешить дилемму с помощью детям/внукам и гербовым сбором. Он называется “совместные заемщики, единственный владелец” (joint borrower sole proprietor, JBSP). Когда оформляется такая ипотека, член семьи, который оказывает покупателю финансовую поддержку (например, отец, мать, бабушка или дедушка), становится только одной из сторон ипотечного договора (“скрытым” заемщиком), но не совладельцем недвижимости. Нет совладельца – нет проблемы. Это абсолютно законный способ избежать уплаты гербового сбора и сохранить за собой преимущество покупателя первого жилья.

Кроме того, не так давно кредиторы смягчили правила, касающиеся возраста заемщиков, поэтому теперь такую ипотеку можно выплачивать вплоть до того, как “скрытому” заемщику исполнится 95 лет.

Правда, нужно понимать, что хотя “скрытый” заемщик, который на бумаге не является совладельцем недвижимости, освобождается от уплаты гербового сбора, на нем лежит ответственность по своевременной выплате ипотеки. Это означает, что если одна сторона договора по какой-то причине просрочит выплаты, отвечать перед кредитором придется другой.

Со временем владелец недвижимости может выкупить долю своих родных в недвижимости и оформить обычную ипотеку исключительно на себя.

Банки и строительные общества отказывают заявителям, которые не могут доказать родственную связь со своим созаемщиком или продемонстрировать, что они смогут зарабатывать достаточно денег в будущем, чтобы выплачивать ипотеку самостоятельно.

Британские издания приводят несколько примеров того, как ипотека JBSP помогла британцам купить недвижимость, которую в ином случае они просто не смогли бы себе позволить.

Например, британка в возрасте 20-и с чем-то лет, зарабатывавшая £50,000 в год, смогла взять кредит на жилье в Лондоне стоимостью £700,000, оформив его совместно с отцом (он получал £150,000 в год). Telegraph пишет о разведенной жительнице Лондона, которая смогла переоформить ипотеку на недвижимость стоимостью £410,000, заручившись поддержкой отца-пенсионера.

Как писала Financial Times, ссылаясь на ипотечных брокеров, за последний год популярность JBSP значительно возросла. По словам Дэвида Холлингворта из брокерской компании L&C Mortgages, процентные ставки по этой ипотеке пока сравнимы со стоимостью других ипотечных продуктов. Но так как до недавнего времени этот вид ипотеки был малоизвестным, ее в основном предлагали более мелкие банки и строительные общества (исключением был банк Barclays), и отсутствие конкуренции в этом секторе может привести к росту процентных ставок в будущем, – предупреждает Холлингворт.

Кредиторы, предлагающие ипотеку со “скрытым” заемщиком:

Bank of Cyprus UK
Bank of Ireland
Barclays
Buckinghamshire Building Society
Darlington Building Society
Dudley Building Society
Family Building Society
Hinckley & Rugby Building Society
Metro Bank
Newbury Building Society
Newcastle Building Society
Tipton & Coseley Building Society
Vida

Банк Barclays также предлагает альтернативу ипотеке со “скрытым” заемщиком над названием Family Springboard mortgage, которая также позволит избежать гербового сбора, но подойдет людям с более высоким заработком. Заемщик, выбирающий Family Springboard mortgage, может взять кредит на всю стоимость жилья (до £500,000) при условии, что член его семьи или партнер оплатит 10-процентный первый взнос. 

Leave a comment

XHTML: You can use these html tags: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>



Translate »