Published On: Tue, Mar 27th, 2018

10 городов мира с самой дорогой арендой жилья

Лондон занимает 4-е место после Сан-Франциско, Нью-Йорка и Лос-Анджелеса по стоимости аренды жилья массового сегмента, но находится на втором месте высокобюджетного рейтинга.

Высокая стоимость объекта не гарантирует высокую прибыль для международных инвесторов

Yolande Barnes, Head of Savills World Research.

Yolande Barnes, Head of Savills World Research.

«Инвесторам стоит обратить внимание на то, что ставка аренды жилой недвижимости не может находиться в прямой зависимости от высокой капитальной стоимости объекта. Кроме того, в любом городе тенденции развития рынка жилой недвижимости массового сегмента могут значительно отличаться от тенденций премиального сегмента», – отмечает Иоланда Барнс, директор департамента мировых исследований Savills.

  • Сан-Франциско – самый дорогой город мира для аренды жилья массового сегмента. А самые высокие ставки аренды жилой недвижимости премиум-класса зафиксированы в Нью-Йорке.
  • Города Китая вошли в первую 10-ку городов с самыми высокими ставками на рынке высокобюджетной аренды жилья, но не попали в первую 10-ку для массового сегмента.
  • Москва не вошла в рейтинг ТОП-10 самых дорогих городов для аренды жилья массового и премиального сегментов. Средний бюджет аренды элитной квартиры в Москве – 1 270 долл. США в неделю (14-е место), а средняя арендная ставка на рынке массового жилья – 160 долл. США в неделю (29-е место).
  • Лондон занимает 4-е место после Сан-Франциско, Нью-Йорка и Лос-Анджелеса по стоимости аренды жилья массового сегмента, но находится на втором месте высокобюджетного рейтинга.
  • Токио, расположенный на 2-м месте рейтинга по стоимости аренды премиального жилья, не вошел в рейтинг по массовому сегменту.
  • Токио догоняет Лондон и по итогам 2018 года может занять третью строчку рейтинга в сегменте высокобюджетной аренды.

Растущий технологический сектор сделал Сан-Франциско самым дорогим мировым городом для среднего арендатора. По данным Savills, ставка аренды жилья массового сегмента здесь составляет 650 долларов США в неделю. Далее следуют два других крупных американских города – Нью-Йорк и Лос-Анджелес.

Лондон занимает 4-ю строчку рейтинга самых дорогих рынков аренды жилья массового сегмента. Здесь аренда стандартного объекта обойдется в среднем в 500 долларов США в неделю (-0,6% за 2017 год), что на 150 долларов США ниже, чем в Сан-Франциско.

Гонконг, который наравне с Лондоном является одним из самых дорогих городов мира для покупки жилья, занимает лишь 9-ю строчку рейтинга по стоимости аренды жилья массового сегмента – 450 долларов США в неделю. Однако учитывая стремительный рост арендных ставок в массовом сегменте (в 2017 году он составил 13,2%), уже по итогам 2018 года Гонконг может войти в первую 5-ку.

Париж по-прежнему демонстрирует относительно высокие цены на мировой арене. Стоимость аренды жилой недвижимости массового сегмента здесь на 1/3 ниже, чем в Сан-Франциско. В контексте Европы, данный показатель в столице Франции на 14% меньше, чем в Лондоне, и на 12% ниже, чем в Дублине.

Первая 10-ка городов с самыми высокими ценами на высокобюджетную аренду очень сильно отличается от 10-ки лидеров по стоимости аренды массового жилья. Самый дорогой город для аренды элитной недвижимости – Нью-Йорк, где элитное жилье обойдется в 3 260 долларов США  в неделю. Это почти в 5 раз больше, чем аренда квартиры или дома массового сегмента в этом же городе. С отрывом в 510 долларов США на втором месте расположился Токио. Как и Токио, города Китая не вошли в ТОП-10 по стоимости аренды жилья массового жилья, но два города – Пекин и Шэньчжэнь – попали в премиальный рейтинг. Здесь также присутствует Амстердам, на высокобюджетном рынке аренды которого цены выросли почти на 1/5 за 2017 год.

Аренда жилья в мировых городах – Топ-10

Рейтинг

Массовый сегмент

Город Аренда стандартного жилья, неделя* Рост в 2017 году Рейтинг

Премиальный сегмент

Город Аренда премиального жилья, неделя Рост в 2017 году
1 Сан-Франциско $ 650 0,7% 1 Нью-Йорк $ 3 260 5,4%
2 Нью-Йорк $ 570 0,4% 2 Токио $ 2 750 7,7%
3 Лос-Анджелес $ 550 2,0% 3 Лондон $ 2 410 -2,9%
4 Лондон $ 500 -0,6% 4 Гонконг $ 2 390 2,7%
5 Дублин $ 480 5,7% 5 Амстердам $ 1 940 19,8%
6 Чикаго $ 480 1,7% 6 Дубай $ 1 910 -11,0%
7 Сидней $ 470 1,4% 7 Дублин $ 1 800 5,4%
8 Майами $ 450 -2,1% 8 Пекин $ 1 700 2,2%
9 Гонконг $ 450 13,2% 9 Сан-Франциско $ 1 440 -3,1%
10 Париж $ 430 0,9% 10 Шэньчжэнь $ 1 440 13,4%

Источник: Savills World Research

«Наш анализ говорит о том, что самые дорогие города для покупки недвижимости не всегда являются самыми дорогими для аренды, – говорит Иоланда Барнс, директор департамента мировых исследований Savills. – Стоимость массового жилья в Гонконге сейчас составляет около 16 300 долларов США за кв. м, что почти в два раза больше, чем в Сан-Франциско. Однако стоимость аренды жилья данного класса в Гонконге примерно на 30% ниже, чем в Сан-Франциско».

«В Сан-Франциско крайне высокий спрос на аренду со стороны молодых специалистов высокотехнологического сектора, которые приезжают в город. Однако здесь наблюдается дефицит предложения жилья в аренду, так как закон о регулировании арендной платы действует как сдерживающий фактор для новых арендодателей. По иронии судьбы, законодательный акт, который выгоден для нынешних арендаторов, влечет за собой рост арендных ставок для новых жильцов».

В Дублине, Нью-Йорке и Лос-Анджелесе также наблюдается высокий спрос со стороны растущего населения и ограниченный объем предложения. В Дублине активная внутренняя экономика и ограниченный рынок сбыта в 2017 году привели к росту стоимости аренды массового жилья на 5,7%, что переместило столицу Ирландии на 5-ю строчку рейтинга. Аренда стандартной квартиры или дома в Дублине сейчас обойдется в 480 долларов США в неделю, что на 40% выше минимума 2011 года и что, возможно неожиданно, сопоставимо с ценами в Лондоне.

«Инвесторам и арендаторам будет полезно обратить внимание на аномалии рынков аренды, – говорит Барнс. – В некоторых городах сложилась крайне благоприятная ситуация для инвесторов: стремительный рост спроса, высокие арендные ставки, и при этом, достаточно умеренная стоимость покупки жилья. Для этих городов характерен высокий доход от аренды». 

«В других мировых городах, наоборот, отмечается низкая доходность. В таких городах, как Гонконг, в выигрышном положении находятся арендаторы, которые, как правило, платят меньше за аренду, чем за ипотеку. С другой стороны, пока нет перспективы роста стоимости покупки жилья, и это не очень хорошая ситуация для инвесторов».

В таких городах, как Париж и Чикаго, где доходность от сдачи в аренду по-прежнему относительно велика, есть вероятность ее снижения и последующего роста стоимости активов. Вследствие более низкой чистой доходности в Сиднее, Гонконге и Лондоне рост стоимости жилья менее вероятен, по крайней мере,  пока не увеличиваются арендные ставки».

Высокобюджетная аренда – другой порядок

Нью-Йорк находится на первой строчке рейтинга самых дорогих городов для аренды высокобюджетного жилья. Стоимость аренды премиальной квартиры или дома здесь в среднем составляет 3 260 долларов США, что в 5 раз выше, чем аренда стандартного жилья. Большой объем нового предложения в премиальном сегменте увеличил качество рынка высокобюджетной аренды в Нью-Йорке и в целом арендные ставки, однако, чтобы заполнить новые здания с высокими арендными ставками все чаще помещения сдают частями.

Токио, которого нет в рейтинге самых дорогих городов для аренды жилья массового сегмента, находится на втором месте по уровню высокобюджетной аренды. Стоимость аренды жилья премиум-класса в столице Японии составляет 2 750 долларов США в неделю. Далее следуют Лондон и Гонконг, 2 410 и 2 390 долларов США в неделю соответственно. Эти города находятся выше в рейтинге по аренде высокобюджетного жилья, чем в рейтинге по массовому сегменту.

Амстердам и Дублин также вошли в ТОП-10 городов для аренды высокобюджетного жилья, однако не попали в рейтинг самых дорогих городов для аренды жилой недвижимости массового сегмента. Это является следствием спроса на престижные объекты недвижимости со стороны иностранных арендаторов и отражает тот факт, что дополнительную премию выплачивают за редкие на рынке предложения. Арендные ставки на рынке высокобюджетной аренды Амстердама в 2017 годы выросли на 19,8% и сейчас составляют 1 940 долларов США в неделю. Амстердам – это крупный и растущий центр европейских штаб-квартир многонациональных компаний, где рост арендных ставок был обусловлен притоком экспатов и дефицитом предложения.

В рейтинг 10 самых дорогих городов для аренды высокобюджетного жилья также вошли два города Китая – Пекин и Шэньчжэнь, 1 700 и 1 440 долларов США в неделю соответственно. Они также привлекают обеспеченных арендаторов из-за рубежа (в основном, в силу того, что иностранные граждане не имеют права покупать жилье), а объем предложения элитного жилья в аренду довольно небольшой, что генерирует дополнительную премию к арендным ставкам. Население Шэньчжэня, Кремниевой долины Китая, выросло с 300 000 в 1980 году до 12 млн к настоящему моменту. Экспаты и растущая доля населения с высокими доходами подпитывают здесь спрос на высокобюджетную аренду.

*О методологии

Указанные арендные ставки для каждого города получены путем сравнения объектов недвижимости, занимаемых одними и теми же группами людей  в каждом мировом городе. В премиальных домах и квартирах проживают генеральные директора, руководители компаний и их семьи. Недвижимость массового сегмента – это жилье, которое арендуют административные работники тех же компаний и члены их семей.

 

Savills – Русскоязычный отдел в Лондоне

 

Leave a comment

XHTML: You can use these html tags: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>



Translate »